4月，URI城市租住在两场游学活动中，高频参观了位于深圳南山区的憬黎酒店及服务公寓，并在此进行多晚试住体验，对此URI团队的评价是“因为实在太方便了，团队几个人还可以住一个带客厅的房型，开会休息都方便，所以连住了4晚。”
两次探访中，我们了解到，该项目前身为全新大体量商业物业，因应市场趋势，调整为住宿类物业，部分调整为传统中高端商务酒店，另外273间调改为雅诗阁与锦江酒店合资品牌憬黎酒店及服务公寓，开业以来，出租率快速攀升，长短租结构逐步优化，目前，长租占比稳步升至超50%，现金流稳定性、抗风险能力大幅增强，成为深圳高端旅居市场的标杆项目。
深圳作为全国高端服务式公寓竞争最激烈的城市之一，南山区蛇口板块凭借自贸区政策红利与国际化产业集群，成为高端租住需求的核心聚集地。在雅诗阁、辉盛阁、壹棠等国际品牌林立的红海市场中，憬黎为何接盘后能够快速突围，赢得市场与客群的双重认可？
本期URI城市租住以此项目为蓝本，深入剖析“酒店短住+服务公寓长租”复合业态的核心竞争力与行业价值。
备注*本次分享全程干货密集，所有内容均来自一线经营数据与真实操盘经验，全程聚焦可落地的实战打法，把项目从爬坡企稳、结构破局、全年消淡的底层逻辑全盘拆解，从同行、资产方、投资人等多方面视角来看，都极具学习参考价值。此类深度分享，也正是URI城市租住进行行业研学交流的核心价值所在。
URI城市租住
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项目名片
▲憬黎酒店及服务公寓深圳店外观实景图
项目名称：憬黎酒店及服务公寓深圳南山店
运营主体：锦诗庭酒管（锦江酒店(中国区)×雅诗阁中国合资）
开业时间：2025年10月（憬黎正式接管）
项目地址：深圳南山区招商街道桃花园社区工业八路260号晗山悦海城A座
轨道交通：12号线四海站地铁上盖物业，可便捷抵达蛇口自贸区、后海总部基地、深圳湾超级总部基地通勤圈
总套数：273套 涵盖单身一居室至家庭三居室
运营模式：酒店+服务公寓
物业形态：高低区，低区4-16F/29F层为37㎡-120㎡loft、平层户型，高区32-42层为70-200㎡平层户型
租金标准：长租：8500-30000元/月；短租500-2000元/间夜
核心定位：致力营造轻松、自然、乐活旅居生活方式的酒店及服务公寓品牌，无论长居短住，让住客不是路过一个城市，是住进一种和自己合拍的日子
目标客群：客群多元，长住客群包括跨境企业高管、海归人士、品牌主理人、网红达人、周边国际学校陪读家庭等；短住则有短期商务出差、项目派驻人士、周末国内港澳及其他城市的家庭客群等。
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双巨头联合运营
国际化客群与长短住复合业态完美契合
▲憬黎酒店及服务公寓深圳店区位图、客户画像图
项目核心特色：一线海景+生活便捷
作为服务公寓领域与酒店领域巨头联手运营打造的酒店及服务公寓品牌-憬黎，精准锚定蛇口片区非传统商务区的独特区位，完美覆盖国内外高管、国内品牌主理人、周边私企老板、国际学校陪读家庭、港深通勤商务人士及家庭出游、悠闲客群等多元需求，同时依托12号线地铁上盖的极致交通便利、超50%房源俯瞰深圳湾一线海景的优势，成为兼具景观价值与生活便捷度的蛇口核心区标杆。
相较于传统酒店的冰冷疏离，憬黎跳出单一住宿模式，依托优越区位，融合短住酒店房型与带餐厨配套的长住房型，为追求旅居质感的客群打造适配生活节奏的居住空间。
在这里，无论短憩还是长居，推开房门即是契合自我的日常：赤脚走进厨房、静待咖啡香气，在宽敞客厅与好友闲谈欢聚；闲暇时漫步参与社群活动，不再是城市匆匆过客，而是真正扎根一座城、融入当地生活。
▲憬黎酒店及服务式公寓运营模式及优势
创新运营模式：长住稳现金流，短住提溢价
项目已成功落地“长住保底、短住溢价、长短联动、短转长”全链路运营模式：长住保障稳定现金流，短住撬动收益溢价。
通过动态调配业态比例，结合淡旺季、客流弹性运营：淡季及空置房源优先长住锁收益，旺季侧重短住提溢价，实现房源高效去化；依托长短住周期互补对冲波动，形成全年无淡季的经营闭环。例如：3–8月为短住传统旺季、同时也是长住租赁高峰，1–2月元旦春节短住走强、长住进入淡季，形成全年无淡季的经营闭环。
大客赋能+新媒体营销
项目依托“锦江+雅诗阁”双品牌会员流量优势，搭建总部赋能、深度协同、多平台联动的立体化销售网络。通过企业直签覆盖政企及跨境机构、联动涉外中介精准触达外籍客群，项目开业前即锁定600万元年度营收，大幅缩短运营爬坡周期，彰显强劲的资源整合与市场转化能力。
2026 年，憬黎进一步布局新媒体矩阵，拓宽客群触达与转化路径。其背后由锦江与雅诗阁合资成立的酒管公司，打造行业稀缺的总部 — 门店深度协同模式：总部营销团队专人对接，针对抖音、小红书等平台精准研判客群画像，一店一策定制营销方案，助力品牌快速成长为海内外社媒关注度高、中外籍客群青睐的新锐旅居品牌，实现短住提收益、长住稳底盘的经营闭环。
以深圳门店小红书运营为例，账号冷启动后未投放付费流量，二季度累计私信进线 312 组，私域留资超 100 组，直接促成成交 40 万元。锦诗庭品牌营销部负责人张佩薇表示，小红书渠道客群兼顾长短住需求：六成是 30 天以内的度假短租客，依托平台生活方式属性激发旅居向往；四成为长租客，多为美、澳、加、英等国海归，租住周期 3 个月至 1 年。这类客群注重居住品质，被憬黎山海景观、优质房型与专属管家服务吸引，优质内容精准种草，甚至出现新西兰客户未实地到访，仅通过线上沟通便快速签约数月长租的案例。
邻里社群运营
物理住宿空间升级为社群化生活产品，是服务公寓区别于传统酒店的核心差异。项目以大堂为社群核心场景，常态化开展月度邻里活动，打破住客间的空间壁垒，实现从 “同住一栋楼宇” 到 “共享一段生活” 的转变。
以品牌标志性的月度咖啡社群为例，活动打造多层沉浸式体验：专业手冲品鉴，带领住客感受咖啡风味层次；咖啡豆 DIY 创作，将咖啡文化转化为专属手作；挂耳咖啡工坊，赋予日常冲泡仪式感；咖啡渣沙画创作，践行可持续理念，实现社群共创。从味觉体验到创意表达，全方位覆盖多元兴趣需求，有效增强住客归属感与粘性。
▲憬黎南山店咖啡社群活动图
持续的社群运营，核心是在物理居住空间之上，构建深度情感链接。当商旅长租客在异乡参与一场手冲咖啡品鉴，归属感便不再局限于一间客房、一张床铺，而是沉淀为鲜活的生活记忆。这类软性价值构筑的竞争壁垒，远比价格促销更难被竞品复制。
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产品打造解析：
打造真正需求的生活场所
多数酒店设计，往往追求视觉上的精致高级；而憬黎始终以居住者的真实生活需求为核心。品牌摒弃简单堆砌法式浪漫与现代简约的设计手法，重新解构人居本质：让休憩松弛感与商务高效感自然相融，在同一空间里，兼顾日常起居与商务出行，营造舒适且契合本心的居住氛围。
▲室内实景图
10米挑高的大堂定调
10米挑高的大堂是入住憬黎体验的第一次定调。大堂的通透感，决定了客人对整个项目的感知起点。憬黎深圳在大堂嵌入休闲办公区与TULIPCAFE咖啡吧，兼顾商务出行与日常休闲的多元需求，同时以户外绿植花园衔接室内外动线，实现从"抵达"到"栖居"的情绪过渡。
URI认为，这不是功能的叠加，是场景的整合——当一个空间能同时承接临时办公、商务洽谈与生活休闲，它的坪效与人效都发生了质变。例如憬黎大堂长桌的设置——这不只是一张桌子，是邻里社群活动的物理锚点。憬黎深圳每月举办"邻居活动日"，以大堂长桌为汇聚点，将住客从"住在同一栋楼"变成"共享同一段生活"。
▲运动健康区区域图
24小时健身房与独立瑜伽房
从现场实际配置来看，健身房虽面积有限，但器材覆盖有氧训练与力量训练的核心需求。这背后是一个清晰的定位逻辑——商旅长住客的健身行为是碎片化的，他们需要的是"随时可以开始"，而非"规划一次健身"。24小时全天候开放+免预约，将配套从"加分项"变成"黏性项"，成为项目差异化竞争的一环。
▲餐饮区与会议区区域图
餐饮区与会议区 一体化连通设计
连通设计，最大的价值是"不用重新定义"。它可以是早餐区、商务会议场地、行业沙龙，也可以什么都不做只是开放给社群活动。URI城市租住团队就选择在此举办主题分享，空间灵活切换的背后，是对目标客群生活方式的深层理解：长住客需要的不是一个功能区，是一座微型社区。
产品详情
48㎡复式单间到200㎡三居室，深圳憬黎的产品考虑，跳出传统商务思路，试图覆盖的不是户型图谱，是生命周期。
复式单间适配短住度假与单人出差，三居室承接家庭出行与长住共住 —— 同一项目内，憬黎实现了从 “旅行中的临时住所” 到 “旅居中的温暖家园” 的全场景覆盖，这份全面适配的背后，是对长短住结合模式的深刻洞察与精准落地。
此外，项目采用全明设计搭配全景落地窗，将城市盛景与壮阔海景无缝纳入室内视野。这早已超越单纯的装修标准，更是对居住体验的全新重构 —— 当住客推窗而立，“看风景” 不再是简单的视觉浏览，而是成为融入日常、治愈身心的生活仪式。
4-16F/29F复式单间：
▲4-16F/29F复式单间
4-16F/29F 复式1+1套房：
▲4-16F/29F 复式1+1套房
4-16F/29F 复式2+1套房：
▲4-16F/29F 复式2+1套房
4-16F 平层豪华大床房、平层豪华双床房：
▲4-16F 平层豪华大床房、平层豪华双床房
32-42F 行政一居室套房（城景、海景）：
▲32-42F 行政一居室套房（城景、海景）
32-42F 行政1+1套房（城景、海景）：
▲32-42F 行政1+1套房（城景、海景）
32-42F 轻奢·行政两居室套房：
▲32-42F 轻奢·行政两居室套房
32-42F 行政三居室套房（城景、海景）：
▲32-42F 行政三居室套房（城景、海景）
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干货分享：
红海竞争中如何破局
本次考察中，URI城市租住还邀请到锦诗庭酒管销售总监兼憬黎深圳项目总韦唯进行《服务公寓经营提效与稳健投资回报》主题分享，通过对项目的经营复盘，总结出高端服务式公寓如何克服红海竞争、大体量、户型多元等难点，为高端服务式公寓经营提效形成可复制路径。
▲主题分享活动实景图
项目痛点：
红海竞争市场现状：项目周边1公里范围内酒店及服务公寓房源供给超1000套，叠加周边锦江系、雅诗阁、中旅系同业直面竞争，内卷严重，这个还不包括其他类型长租公寓（如白领公寓）。
合规证照约束：广东省对服务公寓特行证、二次消防管控严格，商办高低分区业态分割明显，高区可做酒店服务公寓，低区LOFT户型合规层面受限，仅可做长租或保租房转型。
户型与运营难度：由于前身为计划出售项目，户型跨度大，面积覆盖37–200㎡，多达十几种户型，标准化管控难度陡增。
大体量经营压力：总房源273间超行业120–180间的常规管理体量，大体量下出租率、收益平衡难度更高。
独家打法拆分：
除依托总部深度协同、布局新媒体矩阵挖掘增量客群外，门店针对多元渠道突围形成系统化运营策略：
一、分时精细化定价，动态盘活房源
按周度周期拆分房源价值，工作日主攻商务差旅客群：一居室定价控制在 600 元以内，精准贴合企业差旅报销标准，精准抓取商务客源；两居室打造商旅双卧户型，满足年轻群体居住隐私需求；三居室定向承接协议差旅整户入住需求。
周末实行差异化调价，三居室周末需求旺盛，周六适度溢价；假期尾声灵活下调价格，摒弃盲目涨价，通过市场化定价实现以价换量、高效去化空置房源。
二、精准优化客群画像，适配户型偏好
调研发现，国内超八成客群、尤其 40 岁以上人群对 LOFT 复式户型接受度较低，门店精准定向年轻客群及外籍客户（日本客群尤为突出），实现户型与客群精准匹配。
三、优化租期结构，筑牢长住基本盘
引导 15 天以上中长住散客转化为月租长租客户，夯实稳定客源底盘。项目长住房源由 60 余间扩容至 110 间，远期目标 180 间、占比达 70%。以长租作为经营压舱石，对冲节假日短租出租率 20%–30% 的波动风险，稳定实现 65%–70% 的基础出租率。
四、搭建全渠道合作矩阵，长短租分域破局
针对长短租不同业务属性精准布局渠道：短租业务精细化运营携程、Expedia、Agoda、Booking 等 OTA 平台；长租业务拓展贝壳等租赁渠道，多渠道联动提升项目客流与整体出租率。
核心运营经验分享：
当原规划核心客群（A类）去化不及预期时，应快速识别并拓展补充客群（B类），针对性倾斜渠道资源与营销投入，验证新客群的转化潜力；
若A+B类客群均无法实现有效去化，需立即启动产品迭代改造，通过产品力升级适配市场主流客群需求，拒绝被动等待式经营。对于持有周期长达15-20年的自持或租赁资产而言，持续50%-70%的高空置率带来的长期收益损失，远高于短期产品改造的投入成本。
结语
经过实地考察、深度学习后，URI城市租住团队认为憬黎酒店及服务公寓深圳门店的成功不是偶然，其核心是以优越的区位和模式作为根基、优秀的产品作为载体、精细化运营作为日常，创新营销渠道发力共同作用的系统性成果，项目成功构建起复合运营体系，实现了出租率显著爬坡、现金流稳定性优化与跨周期抗风险能力大幅提升的三大目标，为国内高端服务式公寓赛道提供了兼具实操性与复制性的标杆样本。
数据来源：公开数据复核、URI调研及Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:憬黎酒店及服务公寓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒浙江股票配资平台
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